2026年6月、BS-TBS「噂の！東京マガジン」が新松戸駅東側地区の土地区画整理事業を特集し、大きな反響を呼びました。「強制退去」「11億円赤字で売却」「全国3例目の新手法」という言葉がSNSで拡散し、「自分の街でも同じことが起きないか」という不安の声も広がっています。
しかし、テレビが切り取れる情報には限界があります。本記事では、松戸市の公式資料・東京新聞の連続報道・日本工業経済新聞の専門的な取材をもとに、実際に何が起きているのかを正確な数字とともに整理します。
まず「事実」を整理する——数字で見る新松戸区画整理の現状
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 事業名 | 新松戸駅東側地区土地区画整理事業（松戸市施行） |
| 施行区域 | JR常磐線・武蔵野線に囲まれた約2.6ヘクタール（幸谷字宮下・字溜ノ脇） |
| 施行認可 | 2019年8月16日（千葉県知事認可） |
| 最新の事業計画変更認可 | 2026年3月30日（令和8年） |
| 総事業費（当初） | 181億6,000万円 |
| 総事業費（現在） | 321億9,000万円（約1.77倍に膨張） |
| 市の実質負担額（当初） | 64億8,000万円 |
| 市の実質負担額（現在） | 117億9,000万円（約1.82倍に増加） |
| 立体換地建築物の規模 | 地上14階建・延床面積約38,500㎡・住宅314戸 |
| 参画事業者 | 三菱地所レジデンス・ミサワホーム・東京建物のグループ |
| 街びらき目標 | 2032年度（建築工事着工は2027年度末） |
※競合記事に「11億円赤字」という表記がありますが、これは事業全体の赤字額ではなく、番組内で言及された特定の土地売却における差額の可能性があります。事業全体の市負担額は117億9,000万円（公式数値）です。
「噂の東京マガジン」で取り上げられた内容——何が問題視されたのか
番組では、主に以下の点が強調されました。
- 住民の9割がすでに転居済みだが、一部住民が「計画見直し」を求めて転居を拒否している
- 2026年8月にも明け渡し命令（いわゆる強制退去）の可能性があるとの証言
- 松戸市が採用した「立体換地」という手法が全国でも珍しく、赤字リスクを抱えているとの指摘
- 住民説明会での市の対応への批判
これらは一面の真実を含みますが、背景にある事業の経緯・構造・リスクを理解せずに「行政が住民を追い出している」と単純に受け取るのは正確ではありません。
「立体換地」とは何か——全国でも珍しい手法の仕組みとリスク
通常の区画整理との違い
一般的な土地区画整理は、地権者が土地の一部を提供（減歩）して道路・公園を整備し、残りの土地で宅地を形成する仕組みです。通常、減歩率は3割程度が目安とされています。
新松戸の事業が「全国でも珍しい」とされる理由は、**「立体換地」**という手法を採用しているからです。立体換地とは、従来の土地（平面）への権利を、建設するマンション（立体）の床面積と敷地の共有持分に変換する方式です。
立体換地のメリットとリスク
メリット
- 地権者は立体換地建築物（14階建てマンション）の住戸を受け取れる
- 駅前の密集した小規模宅地を整理し、大規模な都市インフラを一体的に整備できる
- 商業・医療・子育て支援施設も一体整備できる
リスク
- 建設コストが市場価格に直結するため、資材・労務費の高騰の影響を直接受ける
- 「保留床」（地権者への立体換地に充てない余剰住戸）の売却価格が下がれば市の収支が悪化する
- 実際に建物工事費が当初105億円から213億4,000万円へと約2倍に膨らみ、収支計画が大幅に狂った
なぜ182億から322億円に膨らんだのか——費用急増の「3つの真因」
真因①：建設資材・労務費の歴史的高騰
2022年のロシアのウクライナ侵攻以降、鋼材・セメント・木材などの建設資材が軒並み高騰し、日本全国の建設工事の費用が急増しました。新松戸の事業も例外ではなく、資材や労務費の高騰、地盤改良工事など施工方法の変更などに伴い総事業費が321億9,300万円と約1.7倍に増額し、市負担額も117億9,000万円と約1.8倍に膨らむ見通しとなりました。
真因②：地盤改良工事の追加と設計変更
実施設計を進める過程で、地盤の状況や施工方法の見直しが発生し、工事費が当初の想定を大幅に超えました。特に、立体換地建築物（複合型多目的マンション）の工事費は、105億円程度を見込んでいたものが約2倍の213億4,000万円に膨らむ見込みとなっています。
真因③：計画変更の積み重ね
2024年に第1回の事業計画変更を実施し、2026年3月には再度の変更認可を取得しています。道路・調整池・公園の整備計画や換地設計の見直しが積み重なったことが費用増の背景にあります。
住民が直面しているリアル——転居拒否の背景にある事情
「計画見直し」を求める住民の訴え
番組では転居を拒否する住民が「職を失い、転居先の目途が立たない」と語る場面がありました。また、事業計画が大きく変更されたにもかかわらず説明が不十分だとして、複数の地権者が「変更後の説明が不十分で、現時点での仮換地指定は時期尚早」と批判しています。
「強制退去」は本当に起きるのか——法的プロセスの正確な理解
区画整理法では、最終的に土地の明け渡し命令が出る可能性はあります。ただし、これは行政が即座に「強制的に追い出す」ものではなく、以下のような段階を経ます。
- 仮換地の指定（移転先の提示）→ 2024年12月に実施済み
- 移転・補償についての交渉・合意の試み
- 合意に至らない場合の明け渡し命令（行政処分）
- 命令に従わない場合の法的手続き
番組で言及された「8月にも強制退去の可能性」は、この明け渡し命令の可能性を指していると考えられます。行政はできる限り話し合いで解決を目指しており、最終的な法的手続きに進むのは限られたケースです。
説明不足が生んだ不信感
事業について地権者以外の市民への説明を市に求めてきたが、一向に実現されないため、市民グループ「新松戸駅東側のまちづくりを考えるネットワーク」が市民主導で説明会を実施したという経緯があります。NPO法人の専門家からも「説明責任を果たさない市の姿勢」への批判が上がっており、「市長が来ない」という住民の怒りも説明会で頻繁に表明されています。
なぜこの事業が必要なのか——整備前の新松戸駅東側の現実
批判だけでなく、なぜこの整備が進められているのかも正確に理解することが重要です。
新松戸駅東側地区については、健全な市街地の形成と地区の課題である狭あい道路の解消、駅前広場や下水道・斜面緑地の整備などを目的として市施行にて立体換地を活用した土地区画整理事業を計画していると松戸市は説明しています。
整備が必要とされる理由は主に3点です。
① 防災上の深刻なリスク：狭あい道路が多く消防車両が入れない区域があります。地区北側には崩落リスクのある崖地があり、2019年の番組取材時点でも「大雨時に冠水するトンネル」が住民の生活に支障をきたしていました。
② 交通インフラの根本的な欠如：JR常磐線・武蔵野線が通る新松戸駅の東側に、車が通行できる道路が実質的に存在しません。将来的な快速停車を含む駅機能の充実にも、駅前広場の整備が必須です。
③ 住宅密集地の老朽化問題：小規模宅地の密集と老朽建物が多く、事業地内の住宅47棟はすべて取り壊す計画です。
完成後の姿——「新松戸SATO-MACHI-MIRAI」の構想
立体換地建築物の概要は地上14階建、延床面積約38,500㎡。住宅部分は314戸を整備し、低層階には商業・医療・子育て支援・文化施設を導入。多世代が交流できる複合拠点を形成する計画です。
参画事業者の三菱地所レジデンス・ミサワホーム・東京建物のグループは、コンセプト「新松戸SATO-MACHI-MIRAI」のもと、自然と共生しつつ利便性を備えた持続可能な都市拠点を目指すとしています。
スケジュールは、2026年度に既存インフラ（水道管・ガス管・電柱）の撤去と移設、2027年度末に立体換地建築物の建設着工、2032年度に街びらきを目指しています。
補償・立ち退きに関する基本的な制度——住民が知っておくべきこと
補償額の決まり方
区画整理における移転補償の算定は、主に以下の要素をもとに行われます。
- 建物の評価額（固定資産税評価額ではなく、時価に近い額で算定）
- 動産移転料（引越し費用）
- 営業補償（店舗・事業所の場合）
- 仮住居費用
松戸市の場合、仮換地指定済みであり、移転先（立体換地建築物の住戸）も提示されています。
転居先が見つからない場合の対応
経済的理由や健康上の理由で転居が困難な住民については、個別事情に応じた相談対応が求められます。自治体によっては住宅確保給付金・生活困窮者支援窓口・民生委員との連携なども活用できる場合があります。
明け渡し命令に異議を唱える場合
行政が発する明け渡し命令に不服がある場合、行政不服申立て（審査請求）や行政訴訟（取消訴訟）という法的手段があります。ただし期限があるため、早期に弁護士または行政書士へ相談することが重要です。
まとめ：「テレビの言葉」と「事業の実態」の間にある大きなギャップ
本記事のポイントを整理します。
- 総事業費は182億→322億円へ約1.77倍に膨張。主因は建設資材・労務費の高騰と地盤改良工事の追加。「11億円」は事業全体の数字ではなく番組が取り上げた特定の文脈のもの
- 立体換地は全国でも珍しい手法。地権者は土地の代わりに14階建てマンションの住戸を受け取る。三菱地所レジデンス・ミサワホーム・東京建物が参画
- 「強制退去」は即座に行われるものではない。仮換地指定→交渉→明け渡し命令という段階的なプロセスを経る
- 住民の怒りの根本は「説明不足」。費用増・計画変更の情報共有が不十分で、市民主導の説明会が開かれるほど行政への不信感が高まっている
- 整備の必要性は本物。狭あい道路・崖崩れリスク・防災上の課題は実在しており、街の長期的な安全・利便性向上という観点では整備は避けられない
テレビ報道をきっかけに関心を持つことは大切ですが、「強制退去」「赤字」という言葉だけが先行すると事業の本質が見えなくなります。松戸市に限らず、全国各地で同様の区画整理・再開発事業が進む中で、住民の権利を守りながら街の未来をつくるための「透明な説明と対話」が、すべての当事者に求められています。
written by 仮面サラリーマン
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